Tại Sao Tồn Tại Hiệu Ứng Matthew?

Hiệu ứng Matthew (Matthew Effect) là gì? Đây là hiện tượng "người giàu càng giàu thêm, kẻ nghèo lại càng nghèo đi", "cái gì nhiều sẽ được cho thêm, cái gì ít lại bị lấy đi". Tên gọi bắt nguồn từ dụ ngôn trong sách Phúc Âm Matthew. Cụ thể là câu trong Tân Ước: "Ai có sẽ được cho thêm để dư dật, còn ai không có thì ngay cái đang có cũng sẽ bị lấy đi". Điều thú vị là Chương 77 Đạo Đức Kinh của Lão Tử cũng có quan điểm tương tự: "Đạo trời là bớt chỗ thừa bù chỗ thiếu. Đạo người thì ngược lại, bớt kẻ thiếu để phụng sự kẻ thừa".

Xét từ góc độ kinh tế học, hiệu ứng Matthew rất dễ lý giải. Nói đơn giản, nguồn lực hoặc vốn luôn có xu hướng chảy về nơi có tỷ suất sinh lời cao. Đi sâu hơn, tài nguyên càng khan hiếm thì giá càng đắt, từ đó của cải tự nhiên đổ dồn về những nguồn lực quý giá này.

Ví dụ: Bất động sản đắt nhất một nước nằm ở đâu? Câu trả lời là các thành phố trọng điểm. Thế nào là thành phố trọng điểm? Đó phải là trung tâm của một lĩnh vực: Bắc Kinh là thủ đô, trung tâm văn hóa-chính trị; Thượng Hải là trung tâm tài chính; Quảng Châu - thiên niên kỷ thương cảng, dù gần đây Hàng Châu nổi lên nhờ Alibaba và vị trí gần Thượng Hải cũng trở thành ứng viên sáng giá; còn Thâm Quyến chính là trung tâm đổi mới công nghệ. Những thành phố này trở thành lõi vì tập trung các nguồn lực đặc thù.

Trong một thành phố, bất động sản đắt giá nhất ở đâu? Đó là các khu vực trung tâm. Theo tôi, hai yếu tố bền vững nhất định nghĩa khu trung tâm là: (1) hệ thống tiện ích hoàn thiện và (2) cảnh quan ưu việt. Có thể thấy nhà mặt sông - đặc biệt căn hộ view sông - luôn có giá cao; bất động sản gần khu thương mại trung tâm, tập đoàn lớn hoặc trường đại học cũng đắt đỏ nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng vượt trội do mật độ dân cư đông đúc đòi hỏi giao thông, y tế, giáo dục chất lượng. Những điều này thực chất là kết quả của quá trình tích lũy tài nguyên - ví dụ xây một tuyến tàu điện ngầm sẽ khiến bất động sản quanh ga tăng giá chóng mặt. Cảnh quan tự nhiên cũng là một dạng tài nguyên.

Việc tài nguyên tập trung về khu vực lõi đồng nghĩa khi thị trường điều chỉnh giảm, những nơi này giữ giá tốt hơn; còn trong giai đoạn tăng trưởng, chúng lại lên giá nhanh hơn. Đây chính là biểu hiện của hiệu ứng Matthew.

Từ nguyên lý này, bất động sản tại khu vực trọng điểm của thành phố trung tâm rõ ràng có khả năng bảo toàn và gia tăng giá trị tốt nhất. Xét ở góc độ chuyển đổi đầu tư, nâng cấp lên - tức chuyển từ bất động sản phi trung tâm sang trung tâm, từ vị trí thứ cấp lên vị trí chính - mới tuân theo quy luật Matthew và các nguyên tắc kinh tế cơ bản. Với nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản, đặc biệt là loại hình không nằm ở khu vực lõi, việc bán đồng loạt để nâng hạng danh mục chính là chiến lược đúng đắn.